Saat memutuskan untuk membeli rumah, banyak orang fokus pada harga properti dan cicilan KPR. Padahal, ada komponen penting lain yang tidak boleh diabaikan, yaitu biaya notaris untuk jual beli rumah. Biaya ini sering kali membuat pembeli kaget karena jumlahnya tidak kecil dan terdiri dari beberapa komponen.

Dalam proses jual beli properti, notaris (atau PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) memegang peran penting untuk memastikan transaksi sah secara hukum. Mulai dari pembuatan Akta Jual Beli (AJB), pengecekan sertifikat, hingga proses balik nama di BPN. Biaya ini umumnya menjadi tanggung jawab pembeli.

Supaya kamu tidak salah hitung dan bisa menyiapkan anggaran dengan lebih matang, berikut penjelasan detail cara menghitung biaya notaris secara lengkap.

Mengapa Biaya Notaris Itu Penting?

Notaris dalam transaksi properti bertugas untuk:

• Membuat Akta Jual Beli (AJB)

• Mengurus balik nama sertifikat

• Memastikan pajak-pajak sudah dibayarkan

• Mengecek keabsahan dokumen tanah

• Mengurus proses legalitas hingga selesai

Tanpa notaris, transaksi jual beli properti tidak memiliki kekuatan hukum yang sah. Jadi, biaya ini bukan sekadar formalitas, tetapi perlindungan hukum jangka panjang.

Komponen Biaya Notaris Jual Beli Rumah

Agar lebih jelas, mari kita pecah satu per satu komponen dalam biaya notaris dalam proses jual beli rumah.

1. Biaya Akta Jual Beli (AJB)

AJB adalah dokumen utama dalam transaksi. Besarnya biasanya berkisar 0,5% – 1% dari harga transaksi.

Contoh: Ketika harga rumah sebesar Rp800 juta, maka biaya AJB (1%) akan sebesar Rp8 juta.

Besaran ini bisa berbeda tergantung kebijakan notaris dan kompleksitas transaksi.

2. Biaya Balik Nama Sertifikat

Setelah AJB selesai, sertifikat harus dibaliknamakan ke pembeli. Biasanya, biaya balik nama itu sekitar 1% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Namun, perhitungannya bisa berbeda tergantung wilayah dan nilai tanah.

3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB biasanya ditanggung pembeli.

Rumusnya:

5% × (Harga transaksi – NPOPTKP)

Tapi perlu diingat, NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) berbeda tiap daerah. Misalnya Rp250 juta di DKI Jakarta untuk perolehan hak pertama.

Contoh:
Harga rumah: Rp800 juta
NPOPTKP: R250 juta
Dasar pajak: Rp550 juta
BPHTB: 5% × 550 juta = Rp27,5 juta

Ini sering jadi komponen terbesar dalam transaksi.

4. PPh (Pajak Penghasilan Penjual)

PPh biasanya ditanggung penjual, tapi dalam beberapa kasus bisa dinegosiasikan.

Besarnya itu sebesar 2,5% dari harga transaksi.

Contoh:
2,5% × Rp800 juta = Rp20 juta

Pastikan dalam perjanjian jelas siapa yang menanggung pajak ini.

5. Biaya Cek Sertifikat

Sebelum transaksi, notaris akan mengecek keabsahan sertifikat ke BPN.

Biaya ini biasanya sebesar Rp500 ribu – Rp1,5 juta.

Biaya ini tergantung pada wilayah dan jenis tanah.

6. Biaya Administrasi dan Jasa Notaris

Selain komponen di atas, notaris biasanya mengenakan biaya jasa tambahan untuk:

• Pengurusan dokumen

• Pengurusan pajak

• Koordinasi dengan bank (jika KPR)

• Pengikatan kredit

Besarnya bisa variatif, tergantung tingkat kesulitan dan wilayah properti.

Contoh Simulasi Total Biaya Notaris

Misalnya kamu membeli rumah seharga Rp800 juta.

Perkiraan biaya:

• AJB (1%) → Rp8 juta
  
  

• BPHTB → Rp27,5 juta
  
  

• Balik nama (±1%) → Rp8 juta
  
  

• Cek sertifikat → Rp1 juta
  
  

• Biaya administrasi & jasa → Rp5 juta
  
  

Total estimasi biaya notaris:
± Rp49.5 juta

Angka ini bisa berbeda tergantung lokasi, nilai NJOP, dan kesepakatan para pihak.

Karena itu, penting untuk menghitung sejak awal agar tidak overbudget saat closing.

Siapa yang Menanggung Biaya Notaris?

Dalam praktik jual beli properti, pembagian biaya itu biasanya dibagi seperti ini:

Pembeli:

• BPHTB

• Balik nama

• AJB

• Biaya administrasi tertentu

Penjual:

• PPh 2,5%

Namun, semua ini bisa dinegosiasikan sebelum transaksi. Tidak ada aturan mutlak selain pajak yang memang sudah diatur dalam undang-undang.

Tips Agar Tidak Salah Hitung

Agar kamu tidak salah estimasi biaya notaris jual beli rumah, lakukan hal berikut:

1. Minta rincian tertulis dari notaris sebelum transaksi

2. Tanyakan nilai NJOP terbaru

3. Pastikan NPOPTKP sesuai wilayah

4. Hitung simulasi total sebelum tanda jadi

5. Sisihkan dana tambahan 5–10% sebagai buffer

Sering kali pembeli terlalu fokus pada DP dan cicilan, lalu kaget saat total biaya tambahan mencapai puluhan juta.

Perlukah Konsultasi Sebelum Transaksi?

Setiap daerah memiliki aturan pajak dan kebijakan yang berbeda. Apalagi jika properti dibeli melalui KPR, warisan, atau status tanah tertentu, perhitungannya bisa lebih kompleks.

Tanpa pemahaman yang detail, risiko yang bisa terjadi antara lain:

• Salah hitung pajak

• Biaya membengkak di akhir

• Dokumen tidak lengkap

• Proses tertunda

Karena itu, dalam proses jual beli properti, transparansi dan perencanaan finansial menjadi kunci agar transaksi berjalan lancar dan tidak membebani keuangan.

Jika kamu ingin memastikan perhitungan biaya lebih akurat dan sesuai kondisi properti yang akan dibeli, sebaiknya jangan hanya mengandalkan estimasi umum. Perlibatkan konsultan yang independen juga agar semua perhitungan biayanya sudah masuk di total budget kamu.

Ayo konsultasikan rencana pembelian properti sekarang di MProperty agar proses jual beli berjalan aman, transparan, dan terencana dengan baik!

📩 [email protected]

📞+62 819-1908-0126